Ekoporadna

PANEL-STORY V NOVÉM LÍSKOVCI

Oblast

Úspory energie, regenerace panelových domů, zapojení nájemníků do správy bytových domů.

Historie

Městská část Nový Lískovec má 13 tisíc obyvatel, asi 600 obyvatel bydlí v původní historické části Nového Lískovce v rodinných domcích, většina obyvatel však bydlí v sídlišti, které má zhruba tři části. Třetinu zástavby tvoří cca 20 let staré panelové domy, polovinu panelové domy postavené v letech 90-94 a zbytek je nová zástavba z posledních let. Zvláštností městské části je, že se v ní koncentrují a násobí všechny negativní jevy panelových sídlišť. Nejstarší panelové domy jsou nekvalitně provedeny a tepelně izolační vlastnosti obvodových plášťů domů jsou velmi špatné. Byty jsou přetápěny a nájemníci platí značné částky za topení. Na to, že jsou domy staré teprve 20 let, jsou ve velmi špatném technickém stavu. Novější zástavba má sice o něco kvalitnější panely (sendvičové s 6 cm polystyrenu), ale do absurdna dovedená hustota zástavby činí z Nového Lískovce nejhustěji zastavěné sídliště v Brně. (Projekt prý původně počítal se čtyřpatrovými domy, na poslední chvíli byl projekt na pokyn ÚV KSČ změněn na osmi až desetipatrové.) Asi třetina bytů je obecních, zbytek jsou domy družstevní. Situaci komplikuje umístění sídliště - na svahu, mezi domy je tak minimum vodorovných ploch (které jsou však všechny vyasfaltovány a slouží jako komunikace nebo parkoviště). Zeleň se nachází pouze na svazích, ploch vhodných například pro hřiště a další vybavenost je minimum. Humanizace sídliště byla řešena v urbanistické studii, která navrhuje oživit sídliště dynamickými prvky na střechách domů, doplňuje sídliště vybaveností a snaží se řešit bezútěšnou situaci s parkováním osobních automobilů, převážně návrhy podzemních nebo samostatných parkovacích objektů. Tato studie byla již projednána, nebyla však dosud schválena.

Popis projektu

V polovině roku 1999 se sešli ke schůzce zástupci nájemníků brněnského obecního domu na Oblé ulici číslo 2 a několik členů zastupitelstva (komise pro úspory energií) městské části k diskusi o komplexní regeneraci jejich domu. V té době již byly k dispozici informace o připravovaných vládních programech na podporu komplexní regenerace a humanizace panelových sídlišť a nájemníci, kteří se o tyto programy zajímali, navrhli, aby i městská část Nový Lískovec programy využila.

Návrh získal odezvu především u zastupitelů z komise pro úspory energie; několikrát se sešla neformální pracovní skupina, která se rozhodla zpracovat Nový Lískovec jako pilotní projekt, na kterém by se mohla demonstrovat vzorová regenerace domu na dům nízkoenergetický, s větším komfortem pro nájemníky. Zároveň měl projekt ukázat, že tohoto standardu lze dosáhnout bez extrémně vysokých finančních nákladů. Iniciativa nájemníků inspirovala vedení městské části k rozhodnutí regenerovat ne jeden dům, ale rovnou celé sídliště. V té době se začala scházet skupina nadšenců z řad nájemníků, nezávislých odborníků, nevládních organizací a některých členů zastupitelstva, kteří započali diskusi o regeneraci domů. Přestože se pracovalo s jasným záměrem nalézt kvalitní varianty (s využitím zahraničních zkušeností) a vytvořit pilotní řešení skutečně fungujícího nízkoenergetického panelového domu za přijatelnou cenu, přinesla prvotní nezkušenost, nepřipravenost a malá trpělivost několik chyb, které se musely posléze napravovat. Na podzim roku 1999 bylo vypsáno výběrové řízení na projektanta komplexní regenerace, v němž byla v prosinci 1999 vybrána společnost Průmyslové stavby, a.s., s níž městská část uzavřela smlouvu na zpracování realizačních projektů komplexní regenerace deseti panelových domů (nejstarší obecní domy ve správě městské části). Přestože v zadání soutěže bylo jasně formulováno, že se jedná o komplexní řešení s vysokým standardem úspor, smlouva navržená firmou o ničem takovém nehovořila. Přes intenzivní jednání se však nepodařilo dojít k akceptovatelnému řešení a zastupitelstvo městské části nakonec schválilo částečné odstoupení od smlouvy.

Slabé stránky přípravné fáze

nepřipravenost městské části na projekt takového rozsahu
ačkoli byla správou bytového fondu pověřena firma Ezra, která navrhuje nutné opravy, na úřadě městské části nebyl kvalifikovaný pracovník, se kterým by firma své záměry konzultovala
nebyl k dispozici přehled o ekonomice hospodaření jednotlivých domů
nebyly jasné komunikační cesty: nájemníci nevěděli, s kým mají jednat a jak postupovat v případě koncepčních dlouhodobějších záležitostí
protože městská část neměla pověřeného pracovníka pro investiční výstavbu, nebyla městská část pro projekční firmu dostatečně silným partnerem; dobrovolná pracovní skupina neměla mandát k rozhodování
komunikace mezi úřadem, správcem bytového fondu, samosprávou a pracovní skupinou byla nedostatečná

V roce 2000 se podařilo uskutečnit následující kroky:

Zastupitelstvo městské části jmenovalo pracovní skupinu pro regenerace a schválilo její statut, vybralo manažera pro přípravu investic městské části.
V průběhu roku se konalo několik veřejných setkání, která iniciovali nájemníci obecních bytů, na nich nájemníci vyjádřili jednoznačný požadavek, aby veškeré se vybrané nájemné vrátilo zpět do domů. Po několika vzrušených debatách s nájemníky a mimořádných zasedáních zastupitelstva byly přijaty kroky, které vytvořily rámec pro udržitelné financování oprav bytového fondu.
Zastupitelstvo zřídilo Fond regenerace bytových domů MČ Nový Lískovec (Fond regenerace je zvláštní účet, na který budou ukládány veškeré přebytky z vybraného nájemného tak, aby mohly být používány pouze na komplexní opravy a zateplování bytových domů; o použití daně rozhodne zastupitelstvo každoročně při schvalování rozpočtu s tím, že nájemníci mají právo kontroly hospodaření a možnost navrhovat využití finančních prostředků z daně).
Bylo provedeno finanční zhodnocení celého programu regenerace a namodelováno financování regenerace s využitím dlouhodobých, státem garantovaných úvěrů v souladu s programem Panel tak, aby se prověřilo, zda je možno regenerace financovat bez výrazného nárůstu nájemného (projekt totiž vychází z předpokladu, že sídliště musí nabízet kvalitní dostupné bydlení pro všechny sociální vrstvy).
Městská část získala podporu ČEA na vypracování energetických auditů. V průběhu práce na auditech se jejich zpracovatel několikrát sešel s pracovní skupinou ke konzultacím, výsledkem auditů je doporučení nejvýhodnější, tzv. nízkoenergetické varianty.
Na základě výsledků auditu pracovní skupina navrhla zadání pro výběr projektanta regenerace.
V prosinci 2000 byl vybrán projekční kolektiv, který prošel náročným výběrem.

Spolupráce

Aktivní nájemníci (účastní se práce v pracovní skupině, jsou znalci poměrů v domech, mají reálný pohled na některá navrhovaná opatření).
Ekologický institut Veronica - dlouhodobě se zabývá úsporami energie, spolupracuje se zahraničními odborníky a pracuje na přenosu zkušeností s nízkoenergetickou výstavbou ze zahraničí.
Vysoké učení technické v Brně - kromě zpracování energetických auditů se městská část snaží zapojit odborníky z VUT do projektu především proto, že se jedná o hledání nového řešení, takže obohacení může být oboustranné.
17&4 Organisationsberatung GmbH (17&4 Consulting Ltd.) - nezisková poradenská společnost, založená v roce 1999 s cílem navázat na rakouské zkušenosti ekologického poradenství.
Magistrát města Brna (bytový odbor) poskytující městským částem servis a poradenství při správě bytového fondu a také informace o možnostech financování oprav bytového fondu.
Moravské sdružení pro dostupné bydlení - sdružení, které hájí zájmy nájemníků, poskytuje jim právní a finanční poradenství.

Politická podpora

V první polovině roku 2000 se podařilo získat podporu zastupitelstva, a to podporu konsenzuální, jak ze strany opozice, tak koalice. Pracovní skupina pro regenerace zahájila s maximální podporou zastupitelstva městské části systematickou přípravu na program regenerace.

Co bude dál - vize projektu

Rok 2001 bude klíčovým rokem. V tomto roce by měl vzniknout projekt řešící proměnu paneláku v nízkoenergetický dům. Řešení by mělo být v průběhu přípravy široce konzultováno, včetně zahraničních odborníků. Průběžně s ním budou seznamováni obyvatelé domů navržených k regeneraci, přičemž komunikaci s občany a aktivní účast nájemníků v celém projektu lze považovat za jeden z hlavních předpokladů úspěšnosti celého řešení. Bydlet v nízkoenergetických domech vyžaduje totiž změnu v přístupu i chování nájemníků - vědomí spoluúčasti na správě bytových domů a možnost věci kolem sebe ovlivnit, jsou důležité. Pro představení projektu se bude v březnu 2001 konat seminář za účasti našich i zahraničních expertů a hlavně představitelů samosprávy městské části a obyvatel regenerovaných domů. V květnu bude uspořádána exkurze do Rakouska, kde se účastníci budou moci přesvědčit, jak nízkoenergetické domy fungují ve skutečném životě. O finanční příspěvek na uspořádání semináře jsme požádali v rámci Fondu malých projektů CBC Phare. Poté, co bude získáno stavební povolení, přijde pravděpodobně nejtěžší fáze: výběr zhotovitele stavby - firmy, která bude schopna tento náročný projekt realizovat v odpovídající kvalitě a respektovat výjimečnost a inovační charakter projektu; v této fázi se předpokládá úzká spolupráce s rakouským partnerem projektu. Plánuje se také zaškolení pracovníků dodavatelské firmy na provádění detailů zateplení a dalších systémů. Rovněž zaškolení pracovníků, kteří budou kontrolovat a vyhodnocovat spotřebu tepla, bude provedeno ve spolupráci s VUT i rakouským partnerem.

Nositel projektu

Statutární město Brno - městská část Brno-Nový Lískovec Kontakt: Ing. Jan Sponar tel.: 4721 1333, e-mail: info@nliskovec.brno-city.cz